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Viernes , 14 de diciembre de 2018
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      • CAPÍTULO 2. Determinación del avalúo comercial de un predio

CAPÍTULO 2. Determinación del avalúo comercial de un predio

Artículo 2.14.11.2.1. Etapas. Para determinar el avalúo comercial de un predio rural, conforme a lo exigido en el numeral 2 del artículo 32 de la Ley 160 de 1994 y demás normas concordantes del mismo estatuto, el perito avaluador deberá adelantar el procedimiento de elaboración y presentación que para tales efectos expida el Gerente General del INCODER, observando para ello las siguientes etapas: 

1.    La revisión previa de la información suministrada por el INCODER contenida en el expediente respectivo, relacionada con la identificación y estudio técnico del inmueble rural, o de las mejoras, según el caso. 

2.    La consulta de la información complementaria relativa al predio existente en otras entidades oficiales o privadas de reconocida idoneidad. 

3.    La identificación predial, para precisar aspecto jurídico atinente a la propiedad del inmueble y la verificación de los aspectos físicos correspondientes mediante la práctica de una visita al predio respectivo. 

4.    La investigación sobre las variables exógenas del predio que influyan en la determinación del avalúo del mismo. 

5.    La determinación de los precios de los elementos avaluar, para lo cual se utilizarán los métodos de comparación y de reposición y se efectuará la investigación de mercado en la zona donde se encuentre situado el inmueble. 

6.    Proceso y cálculo de los valores. Consiste en actualizar a la fecha de elaboración del avalúo, los valores obtenidos en la investigación indirecta, y por procesamiento estadístico la investigación directa del precio, por unidad de área de los elementos avaluables, con el fin de establecer un valor confiable del avalúo. 

7.    La liquidación del avalúo. 

​(Decreto 1139 de 1995, art.3) 

Artículo 2.14.11.2.2. Presentación de los informes. Como resultado de todo el proceso señalado en el artículo 2.14.11.2.1., los peritos deberán elaborar un informe de Memoria Explicativa y otro de Resumen General, los que deberán contener: 

  1. Una información básica del predio y la del sector donde se halla ubicado.
  2. Las generalidades y características propias del inmueble rural.
  3. Los cálculos correspondientes.
  4. Los documentos que haya proporcionado el INCODER y la referencia de los que hubiere utilizado en la elaboración del avalúo.
  5. Certificación del Instituto Geográfico Agustín Codazzi sobre los avalúos comerciales que haya realizado la entidad en la misma zona homogénea en los dos últimos años.

Parágrafo. Cuando el avalúo se refiera exclusivamente al terreno, se dará aplicación a las exigencias señaladas anteriormente, sin tener en cuenta las mejoras,  y si la actuación sólo comprende el avalúo de mejoras, en ella no se considerará lo relativo al valor del terreno. 

(Decreto 1139 de 1995, art.4) 

Artículo 2.14.11.2.3. Término para rendir los informes. El perito avaluador rendirá sus informes de avalúo dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la fecha de terminación de la diligencia. Cuando en una misma actuación el perito deba avaluar más de un (1) predio, el término para rendir los informes se incrementará en dos (2) días por cada inmueble adicional, sin exceder de dieciséis (16) días hábiles. 

Si se presentaren circunstancias ajenas a la voluntad del perito, debidamente justificadas, el Instituto podrá ampliar el término total de presentación de los informes hasta por cinco (5) días más. 

(Decreto 1139 de 1995, art.5) 

Artículo 2.14.11.2.4. Naturaleza del avalúo. Impugnación. El avalúo comercial constituye el precio en los contratos de compraventa que celebre el INCODER para la adquisición de los inmuebles rurales y mejoras y tendrá vigencia de un año. 

El Instituto o el propietario podrán objetarlo por error grave, o solicitar su actualización. 

Formulada la objeción por error grave en el avalúo, aquella se tramitará así: 

En el escrito de objeciones se precisará el error y se aportarán las pruebas para demostrarlo y del se dará traslado a un (1) perito diferente del que intervino anteriormente, para que, luego de estudiar la documentación y su verificación en el terreno, si a ello hubiere lugar, se pronuncie sobre la existencia y fundamentos del error alegado. 

Si de las pruebas aportadas y del dictamen posterior se concluye que no existió error grave, se confirmará el avalúo inicial; en caso contrario, éste quedará sin ningún valor y se tendrá como avalúo definitivo el que resulte de la nueva peritación, del cual se dará traslado al propietario del inmueble por el término de tres (3) días, para que si lo desea solicite aclaraciones o complementaciones por una sola vez.

​(Decreto 1139 de 1995, art.6) 

Artículo 2.14.11.2.5. Avalúo ordenado por INCODER. Cuando el procedimiento de adquisición de tierras y mejoras se adelante conforme a la regulación establecida en el Capítulo VI de la Ley 160 de 1994, el Instituto asumirá directamente los costos que demande realizar el avalúo comercial. En igual forma se procederá en los eventos de negociación directa contemplados en el numeral 5 del artículo 31 de la Ley 160 de 1994 y en los programas de adquisición de mejoras en resguardos indígenas y los que correspondan a los procesos relacionados con la recuperación de tierras baldías. 

(Decreto 1139 de 1995, art.7) 

Artículo 2.14.11.2.6. Avalúo en procesos de expropiación. Los avalúos comerciales correspondientes a los procesos de expropiación de inmuebles rurales y mejoras, se regirán por las normas especiales señaladas en el artículo 33 de la Ley 160 de 1994

(Decreto 1139 de 1995, art.8) 

Artículo 2.14.11.2.7. Avalúos en procesos de negociación voluntaria. Los avalúos comerciales de predios rurales y mejoras que presenten las sociedades inmobiliarias rurales legalmente constituidas, o directamente los propietarios, efectuado por personas naturales o jurídicas legalmente habilitadas para ello, en los procesos de negociación voluntaria de tierras a que se refiere el Capítulo V de la Ley 160 de 1994, deberán sujetarse a las normas, criterios y parámetros señalados en ella y el presente título y elaborarse con arreglo al procedimiento que adopte el Gerente General del INCODER para la práctica y presentación de los avalúos. 

Los planos que se anexen a los respectivos avalúos, con su correspondiente relleno predial, deberán elaborarse conforme a las disposiciones y requisitos técnicos exigidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o los que hubieren sido adoptados por el INCODER. 

Los peritos que practiquen los avalúos comerciales a que se refiere el inciso 3 del artículo 28 de la Ley 160 de 1994, estarán sometidos a las mismas exigencias de idoneidad y condiciones previstas en el presente título y en la ley. 

El INCODER no aceptará el avalúo cuando hubiere sido elaborado sin el cumplimiento de los requisitos contemplados en este artículo, y rechazará la compra del predio en el evento de que el monto del avalúo de la Unidad Agrícola Familiar exceda el valor máximo total establecido para ésta en salarios mínimos mensuales legales por el Consejo Directivo del Instituto para el respectivo municipio o zona. Cuando en el informe de avalúo se verifiquen errores, omisiones o desviaciones que no afecten lo esencial del peritaje, se procederá a solicitar a los interesados las aclaraciones, correcciones o complementaciones a que haya lugar. 

(Decreto 1139 de 1995, art.9)

@MinAgricultura